Un lecteur, peu soucieux de mon repos durant mes vacances, m’a envoyé un balado de Ian et Frank portant sur la crise du logement et l’immigration avec comme invité l’économiste Vincent Geloso.

Le point de départ de ce balado serait un « feud » (?) ayant eu lieu entre M. Geloso et moi le 26 mai 2025 sur X. Voici une copie d’écran du bref échange entre nous:

Dans cet échange, je réagissais à l’affirmation de M. Geloso à l’effet que la crise d’abordabilité du logement découlerait « directement » du manque d’offres de logement. Dans son tweet, celui-ci pointait du doigt des citoyens qui s’opposent à la densification de leur quartier et qui seraient donc responsables, en partie, doit-on comprendre, de la hausse du prix des logements.

M. Geloso semble penser que si seulement on pouvait passer outre aux  protestations des citoyens, le prix des logements baisserait et la crise serait réglée. De plus, les promoteurs privés feraient de l’argent, les banques et les villes aussi. En somme, tout le monde y trouverait son compte, sauf quelques personnes qui verraient leur qualité de vie en prendre un coup. Mais cela serait le prix à payer pour le bien commun, en quelque sorte.

Pendant des années et des années, le fédéral, par la bouche de Marc Miller, a traité de raciste et de xénophobe toute personne qui osait faire un lien entre la stimulation de la demande de logements via l’immigration et la hausse des prix de ceux-ci. L’inénarrable André Pratte du PLQ s’en est même mêlé pour affirmer que « Ce ne sont pas tellement les seuils d’immigration qui posent problème, mais plutôt notre volonté collective à prendre les moyens pour bien accueillir les nouveaux arrivants ». C’est la même posture unilatérale, moralisatrice et culpabilisatrice qui nous est souvent servie par le Devoir sous la plume de la « journaliste » Sarah R. Champagne, par exemple. L’IRIS est allée jusqu’à écrire en 2023 que la crise du logement découlait d’un manque « d’encadrement » gouvernemental; dans cette vision, plus de règlements et plus de lois nous permettraient de faire baisser les prix des logements et d’accueillir un nombre quasi illimité d’immigrants.

Le régime fédéral, ses relais au Québec ainsi que la gauche woke alliée à Ottawa a ainsi nié avec la dernière énergie, pendant des années, le lien entre l’immigration et la crise de logement.

Une fissure dans ce discours est apparue seulement lorsque de grandes banques canadiennes ont commencé à s’inquiéter. La Banque nationale, par exemple, a jeté un sérieux pavé dans la mare en publiant en 2024 une étude qui indiquait que le Canada était pris dans un « piège démographique » qui a, écrit-elle, « historiquement toujours été réservé aux économies émergentes » (traduction : le Canada se tiers-mondialise!). Non seulement « la population croît si rapidement que nous n’avons pas assez d’épargne pour stabiliser notre ratio capital-travail et augmenter le PIB par habitant » mais le déficit de l’offre de logements a atteint un creux historique en 2024 et pour « réduire l’inflation des coûts de logement, le Canada devrait doubler sa capacité de construction à environ 700 000 mises en chantier par an, un objectif inatteignable » (c’est moi qui souligne). La Banque nationale jugeait donc que la stimulation de la demande via l’immigration était si extrême qu’il était irréaliste de prétendre pouvoir ajuster l’offre en conséquence. Ce n’est pas rien.

Le prix des logements est le résultat des mécanismes de marché et de l’équilibre entre la demande et l’offre; les deux variables de cette équation entrent en ligne de compte pour ce qui est de la détermination des prix. Voilà qui constitue le raisonnement économique de base.

Pendant des années, une censure malsaine a bloqué la simple évocation du côté « demande » de l’équation, qui passait complètement à la trappe dans le discours public. Mais depuis 2024, sous la pression des grandes banques (et de la réalité), cette censure a reculée.

Aussi est-il étonnant de voir qu’une partie de la « droite de Québec » continue à évacuer le terme « demande » de l’équation « demande et offre ». Or la censure sur la discussion de la demande a contribué grandement, selon moi, à nous entrainer dans la catastrophe que l’on vit actuellement en logement.

La forme

Le bref échange sur X entre M. Geloso et moi sert de point de départ pour un balado de plus d’une heure. Balado où mon tweet et mon nom figurent en introduction sans que j’aie été invité à défendre mon point de vue, ce qui constitue une impolitesse.

L’invité du balado, M. Geloso, peut alors exposer son opinion en long, en large et en travers, devant deux animateurs totalement acquis à ses idées (Ian et Frank), qui boivent ses paroles et ne lui envoient que des questions en forme de « softball ».

Le balado a pour titre « L’immigration est-elle LA cause de la crise du logement ? » (les majuscules ne sont pas de moi). Déjà, par le titre, l’on présente la chose en faisant comme si certains (moi?) pensaient ou affirmaient que l’immigration était LA cause, ce qui sous-entend l’unique cause, de la crise de logement. Cette position, à ma connaissance, n’est défendue par personne. Mais le procédé est utile pour s’attaquer à un adversaire en caricaturant ses positions. Surtout si celui-ci n’est pas en mesure de se défendre. Cette stratégie rhétorique éprouvée porte d’ailleurs le nom de « l’épouvantail » ou « l’homme de paille ».

Comme exemples du sophisme de l’épouvantail abondamment utilisé au cours de ce balado, voici ce que Ian affirme (à 2:09) « PSPP sort et dit c’est à cause des immigrants qu’on n’est pas capable d’avoir des logements et on s’est fait voler le rêve d’avoir notre habitation par le gouvernement fédéral et sa politique migratoire ». A ma connaissance, le Chef du parti québécois n’a jamais affirmé une telle chose. PSPP, dans ses sorties sur X (exemple ici), a toujours pris grand soin de parler de la « politique d’immigration » et non des « immigrants ». La distinction entre les deux est cruciale : il ne blâme jamais les immigrants, les individus, en soi, mais la politique d’immigration, qui est le cadre idéologique et institutionnel mis en place par le gouvernement du Canada (et du Québec).

D’autres exemple? Frank (3:43) « c’tu vrai que les métèques nous volent nos maisons? », Ian (3:56): « Je trouve qu’on casse du sucre sur le dos des immigrants », Vincent (4:47): « Les immigrants augmentent le prix du logement? », etc.

Confondre sciemment « politique d’immigration » et « immigrants » est une stratégie rhétorique utilisée par certains pour laisser sous-entendre que les opposants à la politique d’immigration actuelle s’opposeraient aux individus, c’est-à-dire qu’ils seraient, in fine, des racistes. Ce qui est bien entendu odieux.

Plus loin dans le balado, l’accusation de racisme est explicite, Ian nous expliquant doctement que la crise du logement ne serait qu’un prétexte commode pour justifier un racisme préexistant (9 :03) : «  Avant d’avoir la crise du logement, ce qu’on nous disait c’est que les immigrants viennent ici pour consommer nos services sociaux, that’s it that’s all, c’est ça qui fait qu’on a des déficits… Quand arrive la crise du logement, ils sautent là-dessus comme la misère sur le pauvre monde, ben évidemment, parce qu’ils se disent que on peut en plus dire que ces gens viennent acheter des maisons ».

La « droite de Québec » verse donc dans les mêmes accusations de racisme qui nous ont longtemps été servies par le régime fédéral et ses relais. Cela illustre, selon moi, la proximité idéologique de cette droite avec le régime fédéral (j’en ai parlé ici).

Passons également sur l’utilisation abondante du terme de dérision « caribous » tout au long du balado pour désigner ceux qui font un lien entre l’immigration et la crise du logement. Un des animateurs du balado se plaint pourtant régulièrement, sur les médias sociaux, d’un manque de civilité dans la discussion avec les dits « caribous ». Disons qu’il ne prêche guère par l’exemple.

Le fond

A 2:27 l’on affirme que « Vincent lui y’a des études », ce qui signifie que M. Geloso est rationnel et documenté alors que ses opposants ne le seraient pas. Voilà une affirmation pour le moins périlleuse.

Je me permets de résumer le propos de M. Geloso tenu au cours du balado (correctement, j’espère), il affirme :

1) qu’il est vrai que les prix peuvent augmenter en stimulant la demande, mais que cela résulte du fait que la partie « offre » de l’équation n’est pas aussi « élastique » qu’elle pourrait l’être, c’est-à-dire qu’il serait possible de construire beaucoup plus de logements en libéralisant le marché de la construction et en faisant sauter les règlements tatillons qui restreignent artificiellement, selon lui, l’offre .

2) que la hausse de prix n’est pas grave en autant que l’immigration nous « enrichisse », c’est-à-dire qu’elle vienne hausser la productivité, donc le PIB par habitant. Encore là, pour que l’immigration nous enrichisse, il faudrait faire tomber les lois et règlements qui entravent cette productivité, par exemple, les exigences des ordres professionnels qui restreignent le droit de pratique au Québec des médecins algériens (un des exemples utilisés).

La constante entre 1) et 2) est l’idée que c’est l’État, en entravant les mécanismes de marché, qui empêche non seulement de s’enrichir avec l’immigration mais aussi d’ajuster l’offre de logement.

Ce avec quoi je ne suis pas en total désaccord. Je trouve aussi que la multiplication de la bureaucratie et des règlements en tout genre a atteint un point de folie dans nos sociétés et que ceux-ci nuisent plutôt qu’ils n’aident. Que le poids de l’état dans l’économie, passé un certain seuil, entraine une diminution de la productivité globale. Que le droit du logement au Québec pèse pas mal en faveur des locataires, par exemple, avec l’absence de caution versée au début d’une location pour garantir les dommages éventuels, ce qui est une pratique standard à peu près partout ailleurs. Je pense aussi que le modèle Québécois issu de la Révolution tranquille arrive en fin de course et qu’il faut faire de profonds ajustements.

J’estime cependant que M. Geloso verse dans la pensée magique en affirmant qu’une simple surdose de libéralisme suffirait à contrecarrer un choc de la demande comme nous en vivons un depuis des années à cause de l’immigration massive. Mettons les choses en perspective : Le taux de croissance de la population du Canada en 2023 était de 3,2%, ce qui le classe ex-aequo plusieurs pays africains (où la croissance est plutôt organique). A ma connaissance, un tel choc sur le logement ne s’est jamais produit sur une aussi grande échelle dans un autre pays, à part l’Australie, qui souffre également, coïncidence étrange, d’une crise de logement carabinée.

Il est toujours possible de prétendre qu’en faisant telle ou telle chose autrement, tout irait pour le mieux dans le meilleur des mondes. Mais cela me semble être une fuite dans une réalité alternative et un refus de voir en face la réalité telle qu’elle est. Ce qui m’a toujours intéressé, c’est de comprendre le monde tel qu’il est et non tel que j’aimerais qu’il soit. La nuance est fondamentale.

Pour ce qui est des études, l’OCDE a justement publié une étude portant sur la réalité du Canada en mai 2025. On y a apprend que :

1)La croissance du PIB par habitant est inférieure à celle d’autres pays de l’OCDE et stagne depuis une dizaine d’années, soit depuis la décision de M. Trudeau d’augmenter massivement les seuils d’immigration (un hasard?). La constatation empirique est que l’immigration massive des 10 dernières années ne semble pas nous enrichir.

2) Le prix réel des logements au Canada a augmenté de façon stratosphérique au cours des 18 dernières années, paupérisant une bonne partie de la population (surtout les plus pauvres) :

3) La croissance de productivité des entreprises au Canada est très médiocre :

L’OCDE écrit même que (p.20) « La forte immigration récente, en particulier de résidents non permanents, a créé des tensions sur le marché du logement ».

Pour l’OCDE, la partie « demande » est donc importante. Nul doute que les économistes de l’OCDE gagneraient à se faire expliquer par M. Geloso qu’il faut se concentrer sur l’élasticité de l’offre plutôt que sur la demande.

Statistique Canada a aussi publié en juin 2025 une étude qui a pour titre «  Immigration and housing prices across municipalities in Canada ». Cette étude est de nature empirique, basée sur des données à la grandeur du Canada, et modélise la part de la hausse du prix des logements attribuable directement à l’immigration sur la période 2006-2021.

Les auteurs soulignent, sans surprise, que les prix des logements dépendent de plusieurs facteurs : « La relation entre l’immigration et les prix des logements a varié au fil du temps et selon les régions, soulignant que l’immigration n’est pas le seul facteur influençant les prix des logements. Son impact est souvent conditionné par les conditions économiques locales, les politiques de logement et les défis de l’offre, ainsi que par d’autres facteurs régionaux qui changent au fil du temps. » L’élasticité de l’offre atténue la hausse des prix, cela est exact et M. Geloso a raison sur ce point.

Mais les auteurs arrivent tout de même à la conclusion que l’immigration a bien conduit à des hausses importantes de prix sur la période étudiée (qui n’inclut malheureusement pas les années record 2023 et 2024) : « Les résultats montrent que, sur la période d’étude, l’augmentation de l’afflux de nouveaux immigrants, arrivés au Canada au cours des cinq dernières années, était en moyenne associée à une hausse de 11 % des valeurs médianes des maisons et à une augmentation similaire des loyers médians dans les municipalités comptant au moins 1 000 habitants. Cette association était particulièrement plus marquée dans les grandes municipalités. Dans les 53 municipalités comptant plus de 100 000 habitants, qui ont ensemble attiré plus de 80 % des nouveaux immigrants, l’augmentation des nouveaux immigrants était liée à une hausse substantielle de 21 % des valeurs médianes des maisons et de 13 % des loyers médians ». Globalement, l’immigration est responsable d’une partie de la hausse des prix, même si cette hausse n’est pas égale partout.

Une autre étude récente de la SCHL démontre que la limitation des flux d’immigration décidée récemment par le fédéral (surtout pour les temporaires) contribue à faire baisser les loyers au Canada. Il y a donc, pour parler en termes épidémiologiques, un effet dose-réponse, ce qui indique qu’il s’agit non pas seulement d’une corrélation, mais d’une relation causale.

D’autres économistes démontrent l’étroite corrélation entre l’immigration et les prix :

Notons que même l’ineffable Marc Miller, dans un revirement spectaculaire, est maintenant d’accord qu’il existe bel et bien un lien entre les seuils d’immigration et le prix des logements.

Conclusion

Par ailleurs, si l’on revient àl’article de la Presse cité par M. Geloso dans son tweet du 26 mai, l’on constate que des citoyens se sont mobilisés pour tenter de faire échec au projet d’un promoteur privé de construire deux tours à condos de 13 étages et que les raisons citées touchent non seulement à la qualité de vie des citoyens mais aux limites des infrastructures: «  On continue de construire sans se préoccuper de la capacité d’accueil ni des infrastructures qui sont déjà insuffisantes au moment présent. On ne peut pas continuer de développer éternellement. À un certain moment, la limite sera atteinte  ». L’ensemble des infrastructures (égouts, réseau électrique, autoroutes, transport collectif, écoles, etc.) n’a jamais été dimensionnée pour accueillir une telle densification : cela est un autre point ignorée dans l’analyse de M. Geloso. Pour prouver que l’offre est « élastique », il faut faire l’analyse sur l’ensemble des infrastructures urbaines.

En outre, densifier à tout prix touche également au droit des citoyens de peser sur la vision urbanistique de leur ville et de préserver leur qualité de vie. Cet aspect des choses n’est également pas abordé dans le balado.

Les citoyens, qui n’ont jamais été consultés sur l’immigration massive, sont maintenant sommés d’en subir les conséquences en se la bouclant et en acceptant des reculs de leur qualité de vie. Que cela, évidemment, affecte surtout les plus pauvres, ne devrait pas nous autoriser à passer pour autant cette question sous le tapis.

En résumé, est-ce que Ian, Frank et M. Geloso seront parmi les derniers (en compagnie d’André Pratte), à affirmer que : « Ce ne sont pas tellement les seuils d’immigration qui posent problème, mais plutôt notre volonté collective à prendre les moyens pour bien accueillir les nouveaux arrivants »?